Az ingatlan adásvétel egy nagyon gyümölcsöző biznisz 2021-ben is. A lakásvétel befektetésnek mindig jó, az ingatlan eladóknak pedig ugyanúgy szerencséjük lehet egy jól megtervezett eladással. Ha a megtakarításokat parkoltatták egy lakásban vagy házban, a jelenlegi árak mellett kiemelkedő haszonra tehetnek szert.
A vásárlás során résen kell lenni azt illetően, hogy minden rendben legyen az ingatlan körül, illetve, hogy minden szükséges papírt megkapjon a vásárló az eladótól. Ha az ingatlan eladók jól kártyáznak, anélkül tehetnek szert jó haszonra, hogy bárkit is megkárosítanának.
Ez a műfaj azonban rejt némi kockázatot magában: vannak rejtett költségek, és igenis szükség van naprakészségre. Az ingatlan ugyanis adózási kötelezettséggel jár mind az ingatlant eladó, mind a megvásárló részéről.
Nem mindegy, mit lépünk akkor, amikor örököltük az ingatlant, és tovább adnánk, ilyenkor ugyanis nagyobbat is lehet bukni. Az sem mindegy, hogy az eladás során mire figyelünk, hogy arról ne is beszéljünk, vásárlás esetén mennyi költség terhelheti meg a pénztárcánkat. De hogy is álljunk neki otthonunk megvásárlásának, vagy hogy a másik szemszögből nézzük – egykori ingatlanunk eladásának?
Az adásvétel menete
Ha az eladó lakásba szemlézés után teljesen beleszerettünk, működik a kémia és az eladó is szívesen köt velünk üzletet, elindulhat a vásárlási folyamat. Ebben semmi bonyolult nincs, de fontos, hogy ne váljunk átverés áldozataivá.
A legjobb, ha ingatlanost is bevonunk a folyamatba, de ha ettől ódzkodunk vagy épp nem telik rá, magunk is belevághatjuk a fejszénket abba a bizonyos fába, de legyünk extra körültekintőek.
Vásárlás során egy ügyvéddel terveztessük meg az adásvételi szerződést. Az ügyvédnek természetesen van egy munkadíja, ami költségként merülhet fel. Ez az összeg szakemberenként változó lehet, érdemes hozzávetőleges árajánlatot kérni.
Ha az ügyvédnél megkötjük a szerződést, ő jó esetben mindent elintéz számunkra a földhivatalban, a teljes vételár megfizetése után bejegyzési engedélyi okiratot küld arról, hogy a kifizetés megtörtént. Az adásvételt követően ne felejtsük el a közüzemi számlákat átíratni, majd ezekhez esetlegesen csatolni ezt az okiratot. A folyamat gyakorlatilag költségmentes, de némi papírmunkával jár.
A járvány pozitív hozadéka, hogy az elektronikus ügyintézés ma már pillanatok alatt és flottul működik, így csak a legszükségesebb esetben kell bemennünk személyes ügyintézés céljából bárhová.
Amint a háttérben elrendeződtek a szálak, az ügyvéd megküldi részünkre a földhivatali bejegyző határozatot, amelyen már az új tulajdonos neve szerepel. Ez párezer forintos igazgatási szolgáltatási díj befizetésével jár, de ezt többnyire még az ügyvédnél elintézik a felek.
Kit milyen adózási kötelezettség terhel?
Az adásvétel megtörtént, gazdát cserélt az ingatlan: az eladó házból eladott lett. A vételár megtérítésével még nem rakhatjuk zsebre a kezünk mondván, hogy a továbbiakban nincs itt semmi látnivaló, sajnos vannak még bizonyos kötelező körök mindkét fél részéről. Az egyik ilyen az ingatlan illeték.
Vagyonszerzési illetékként is ismerhetjük – ez a vásárlót terhelő illetékfajta, amely egyszeri befizetéssel jár. Minden esetben a vételár 4 százalékát teszi ki. Ha tehát 10 millió forintért veszünk egy ingatlant, 400 ezer forint illetékről kapunk majd csekket a vásárlást követő hónapokban.
Természetesen néhány esetben könnyítés is járhat. Az első lakás vásárlása után kérhető az összeg mérséklése: amennyiben annak vételára nem haladja meg a 15 millió forintot, a felére csökkenthető az illeték összege. Figyeljünk rá, hogy ez lakóingatlan esetére vonatkozik, a nyaralók kiesnek a szeretetkosárból.
Az is előfordulhat, hogy az adóhatóság egyedi elbírálás alapján részletfizetési lehetőséget biztosít, ha a vásárló anyagi helyzete úgy kívánja. Néhány esetben akár az illeték összegét is mérsékelhetik, de ezt egy közepesen bonyolult kérvényező eljárásnak kell megelőznie. A kérelmezőnek ilyen esetben a NAV felé kell megfogalmaznia egy kérelmet, amelyben részletesen leírja a mérséklés okát. Innentől a szerencsén és az ügyintézőn múlik, hogy mi lesz a vagyonkezelési illeték további sorsa.
Abban az esetben nem kell az ingatlan illetékkel bajlódni, ha családon belül cserél gazdát a lakás vagy ház, ilyen esetben ugyanis nem kell fizetni. Az illeték mértéke csökkenthető akkor, ha úgynevezett cserét pótló vétel történik. Ha az adásvételt megelőző három évben egy korábbi ingatlant eladtunk, most pedig vásárolunk egyet, akkor csak a különbözet után vagyunk kötelesek illetéket fizetni, ha drágább ingatlant vettünk, ami akár több millió forintos könnyebbség is lehet.
Sok más egyéb mellett az állami támogatás még arra is jó, hogy az illetéket kiradírozza az életünkből. Persze nem minden állami kedvezmény esetén szűnik meg az illetékfizetési kötelezettségünk, a CSOK viszont idén közbeszólhat. 2021-től ugyanis aki felveszi, lemondhat az illetékfizetés luxusáról.
Szerencsére egyéb esetek is vannak, amikor nem szükséges ingatlan illetékkel számolni: ha éppen kulcsrakész lett az eladó ingatlan, tehát még nem lakott benne senki, akkor csak 15 millió forintos vételár felett kell fizetnünk a 4 százalékot. Ha pedig sikerül önkormányzati lakást vásárolnunk, szintén megússzuk ezt a befizetést.
Saját tulajdonú ingatlan esetén figyeljünk rá, hogy a ház vagy lakás után építményadót kell fizetni. Az eladás tárgyévében a januári tulajdonos az illetékes befizető. Ha tehát 2021 januárjában még nem vagyunk tulajdonosok, csak 2022-től esedékes a fizetés. Megnyugodhatunk, az erről szóló csekket nem felejti el megküldeni a hatóság.
Az ingatlant eladó terhei
Az ingatlant eladóknak is figyelniük kell ezt-azt az adásvételt követően. Sokan elfelejtik például, hogy őket terheli az energetikai tanúsítvány kiállításának költsége. Ezt a dokumentumot az adásvétel után kell átadni az új tulajdonosnak. Pártízezres tétel, de fontos lehet a későbbiekben.
Ha nyereséggel adtuk el a lakást, akkor adózni kell utána. A személyi jövedelemadó 15 százalékot tesz ki lakáseladás esetén. Ha az ingatlan vásárlása és eladása közt legalább öt év eltelik, megússzuk az szja-befizetést, egyéb esetben a vásárlást követő ötödik évig adózhatunk utána, folyamatosan csökkenő mértékben.
Speciális eset még az öröklés. Ilyen esetben könnyebbség, hogy egyenesági öröklés során nincs adófizetési kötelezettség. Egyéb esetben öröklési illetéket kell fizetni, amely az örökség tiszta értéke után 18%.
Örökölt ingatlan eladásakor szerzési érték megállapítására viszont szükség van – ez nem kötelező, de erősen ajánlott. Ha ugyanis nyereséggel adjuk el a házat, jövedelemadót kell fizetni utána. A szerzési illeték esetében kedvezőbb összeg után lehet befizetni az adót egy öt éven belüli eladás esetén, mintha csak az eladási árat vesszük alapul – utóbbi esetén a nyereség 25 százaléka után kell adózni, ami nem túl költséghatékony megoldás.
Hasonlóan alakul az szja öröklés esetén is: az első évben történő eladás esetében a vételár teljes egésze után kell adózni, a második évben az összeg 90 százaléka tekinthető jövedelemnek, ha a harmadik évben adjuk el, ez a szám 60, míg a negyedik évben 30 százalék. Az ötödik évtől nem kell adót fizetnünk, így ez a teher lekerül a vállunkról.
Kérdésed van? Vedd fel velünk a kapcsolatot vagy kövess minket a Facebook-on!