Ingatlan tulajdonosként számtalan örömben, élményben lehet részünk, ami mellé feladatok is társulnak, hiszen jóval nagyobb felelősség hárul ránk tulajdonosként, mint bérlőként.
Ahogyan más kihívásai vannak egy lakásnak – a többi lakóval, közös képviselővel való együttműködés, korlátozott lehetőségek, ugyanakkor kényelem – úgy egy kertes családi ház tulajdonosának is – a kert rendezése, az önkormányzat előírásainak megfelelés, minden feladat egyedüli megoldása.
Aki saját ingatlanban lakik, annak az élethelyzetei függvényében kell újabb és újabb döntéseket meghoznia, ami bizony az ingatlanát is érinti. Bővül a család, vagy éppen kirepülnek a gyerekek, és nincs már szükség akkora térre. Állami támogatást veszünk igénybe felújításhoz vagy hitelből korszerűsítünk. És végül de nem utolsó sorban az ingatlan cseréje, vétele-eladása az, amely további adózási és jogi kérdéseket is felvet, amelyre az avatatlan ingatlantulajdonos szakmai támogatás nélkül nehezen tud felkészülni.
Itt van például az ingatlan nyilvántartási törvény.
Amivel minden ingatlan tulajdonos találkozik: az ingatlan nyilvántartási törvény
Hivatalosan az 1997. évi CXLI. törvény az 1972. évi 31. törvényerejű rendelettel bevezetett és változatlan formában gépi adathordozóra rögzített – ingatlan-nyilvántartás szabályait határozza meg.
Emberi nyelvre lefordítva az ingatlan nyilvántartás jogi hátterét szabályozza, ami településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának törvényben meghatározott adatait. Az ingatlanokhoz kapcsolódó jogokat és jogi szempontból releváns tényeket, illetve az ingatlanba bejegyzett személyek személyes adatait, például a személyazonosítót és lakcímet.
Az ingatlan nyilvántartásban tájékozódhatunk a tulajdoni lapról, az olyan jogokról, mint a tulajdonjog, vagyonkezelői jog, lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jog, földhasználati jog, haszonélvezeti jog, használat joga, telki szolgalmi jog, közérdekű használati jogok, elő- és visszavásárlási jog, vételi és eladási jog, tartási és életzáradéki jog, jelzálogjog, önálló zálogjog, zálogjog átváltoztatása, végrehajtási jog.
Az ingatlan nyilvántartásban rögzítenek minden olyan változást, tényállást, amelynek jogi vonzata is van az ingatlanra és annak tulajdonosaira nézve. Ilyenek lehetnek például egy építésügyi korlátozás, vagy egy felszámolási eljárás.
Mikor lehet ez érdekes számunkra? A meglévő ingatlanunk tulajdonviszonyaival jobbára tisztában vagyunk. Amikor azonban új ingatlan vásárlását tervezzük, mindenképpen érdemes tájékozódnunk annak jogi viszonyairól. De ha más úton – például egy hagyatéki eljárás keretein belül – jutunk új ingatlanhoz, akkor is érdemes tisztában lennünk a tulajdoni lap részletes tartalmával, jogainkkal és kötelezettségeinkkel.
Amikor bármilyen változás áll be az ingatlanhoz kapcsolódó jogainkban, akkor azt be kell jelentenünk az illetékes földhivatal felé egy ingatlan-nyilvántartási kérelem formájában. Ha ez a jogváltozás egy bírósági ítélet keretében született meg, akkor az ítéletet, szerződést – tehát bármilyen olyan dokumentumot, ami indokolja a kérelmünket – csatolni kell. Erre egy hivatalos, letölthető nyomtatvány áll a rendelkezésünkre. Hogy eleget tegyünk ennek a kötelezettségünknek, amit a jogváltozástól (például szerződéskötés) számított 30 napon belül kell megtennünk.
Azért is érdemes tisztában lennünk az ingatlan nyilvántartási törvény ránk vonatkozó elemeivel, mert mint tudjuk: a törvény nem ismerete nem mentesít annak betartása alól. Ami pedig egy ingatlan esetében jelentős mértékű tanulópénzt vonhat maga után.
Mire is gondolunk?
Az egyik érzékletes példa – noha nem hétköznapi, mégis megtörténhet – a társasházak alapító okiratához kapcsolódik. Ha az alapító okirat erre felhatalmazást ad, akkor egyesek eladhatják más tulajdonát, ha a tulajdoni hányadok 2/3-a ezt így akarja. Itt ugyan a tulajdonostárs maga írja alá az alapító okiratot, mégis tapasztalatlanságának, jogi járatlanságának lehet milliós anyagi kár a következménye.
De egy másik példa az elidegenítés fogalma, ami szintén az ingatlanjog nem ismeretéből adódóan okozhat fejtörést az érintetteknek.
Hiába a tulajdonjog, egyes esetekben az ingatlan használója elbirtokolhatja azt a tulajdonosától. Természetesen ez nem annyira egyszerű, hogy bárki adásvétel nélkül hozzájuthat más tulajdonához, de ezzel együtt érdemes ismerni a feltételeit, hogy véletlenül se kerüljünk hasonló helyzetbe.
Ami szükséges hozzá, a 15 év szakadatlan használat, melyet igazolnia is kell az ingatlan használójának. Az adó fizetését, a rezsit, a karbantartást és földterület esetében a művelést. Emellett a tulajdonos a 15 év alatt egyszer sem gyakorolhatja az ingatlannal kapcsolatos jogait. Tehát nem adhatja bérbe, terhelheti meg jelzáloggal vagy bármilyen más, igazolható tevékenységet nem végezhet tulajdonosként.
A 15 évbe ráadásul nem számít bele, ha a tulajdonos az egészségi állapotára hivatkozva nem élt jogaival, illetve az is egyszerűsíti a helyzetet, hogy az ingatlan használója 15 év után pert kell indítson az elidegenítéshez.
A fenti két példán kívül számtalan olyan helyzet állhat azonban elő, amelyeknél kellő körültekintéssel megelőzhetjük a későbbi kellemetlenségeket.
Az ingatlan nyilvántartás, és az erről szóló törvény ugyanis azért van, hogy átláthatóbbá, egységesebbé tegye az országban található ingatlanok tulajdoni- és egyéb jogviszonyait.
Hosszú idő alatt alakult mai formájára, és biztosak vagyunk abban is, hogy idővel és az igények változásával fejlődik tovább, ahogyan az 2013-ban megtörtént.
Járjuk most körbe, mikor és hogyan alakult ki a ma használatos ingatlan nyilvántartás!
Az ingatlan nyilvántartás története
A magyar jogtörténelemben már a feudális államban is szükség volt a földbirtokok megfelelő nyilvántartására. Ez azonban egészen a II. világháborúig nem volt egy egységes rendszer, hanem két részre tagolódott. Az egyik volt a kataszteri nyilvántartás, mely az ingatlanok adatait tartalmazta, míg a telekkönyv az ingatlanokon lévő jogokra vonatkozóan rögzítette az információkat.
Érdekesség egyébként, hogy az első kataszteri felmérés II. József császár nevéhez kötődik, melyre 1786-ban adott ki uralkodói pátenst. Innentől datálódik hazánkban a helyrajzi számok és a házszámok megjelenése, dokumentálása is.
Végül az egységes magyar ingatlan-nyilvántartás az 1972. évi 31. törvényerejű rendelet kibocsátásával jött létre, mellyel megszűnt a kettős nyilvántartás. Az állami földnyilvántartás és a telekkönyv innentől kezdve egyetlen nyilvántartásba került, melyben szerepelt az ingatlanokhoz kapcsolódó valamennyi jog, tény, jogi és térképi adat.
A telekkönyvek helyébe pedig a mai napig használatos tulajdoni lap lépett.
1981-re a földhivatalok hatáskörébe került az ingatlan-nyilvántartás, mely az akkori Mezőgazdasági és Élelmezésügyi Minisztérium fennhatósága alá tartozó földhivatali intézményrendszeren keresztül működött.
Az 1972-ben megszületett törvényerejű rendelet szerint az ingatlan képezi a nyilvántartás alapját, és minden tulajdoni lap csak egy ingatlant tartalmaz, egy személyhez pedig tartozhat több tulajdoni lap.
Az ingatlan nyilvántartási törvény 2013.-ban változott ismét nagyot, az egységes szabályozást ugyanis megbontotta, hogy a Ptk. beemelt bizonyos paragrafusokat az ingatlan nyilvántartási törvényből.
A helyzet azóta is kettős maradt: bizonyos részeket a Polgári Törvénykönyv, míg másokat az ingatlan nyilvántartási törvény szabályoz.
Ez az oka annak, hogy bármilyen kérdéses esetben érdemes ingatlanjogban jártas jogász tanácsát kérnünk. Hasonlóan az egyes szakorvosokhoz, ő is a saját területén szerzett tapasztalatai, ismerete alapján kalauzolja el az ingatlan tulajdonosokat azokban a jogi útvesztőkben, melyek más területeken jártas ügyvéd szemében sokszor ismeretlenek.
Kérdésed van? Vedd fel velünk a kapcsolatot vagy kövess minket a Facebook-on!